ضمانات حماية حقوق المشتري في بيع البناء على التصاميم دراسة مقارنة

Abstract

يعتبر عقد بيع البناء على التصاميم من العقود المستحدثة في مجال الترقية العقارية، إذ هو عقد بيع عقاري محله غير منجز بل قابل للوجود في المستقبل، تكفل البائع بالإنجاز وفق المواصفات المطلوبة المطابقة لقواعد التهيئة والتعمير وفي الأجل المحدد، والتزم المشتري بدفع الثمن على أقساط حسب تقدم نسبة الأشغال، ولقد سعى كل من الفقه الإسلامي والقانون الجزائري على غرار التشريعات المقارنة الأخرى إلى تقديم ضمانات لحماية المشتري في جميع مراحل العقد بداية من المرحلة السابقة للتعاقد إلى غاية تسليم البناية له نظراً للخطورة التي تحيط به باعتباره الطرف الضعيف فيه من جهة، ولطبيعة العقد من جهة أخرى، وتأتي هذه الضمانات لتًكَرِسَ الحماية بعيداً عن القواعد العامة من خلال إلزام المرقي العقاري بالحصول على الرخص واكتتاب التأمينات اللازمة وإفراغ العقد في شكل رسمي معين وفقاً للنموذج القانوني مع تسجيله وشهره لضمان انتقال الملكية بعيداً عن الشروط التعسفية خاصة ما تعلق بمراجعة الثمن، إضافة إلى إقرار ضمانات أخرى تأتي بعد التسليم تتعلق بالإنهاء الكامل لأشغال البناء، وضمان حسن سير عناصر تجهيزات البناية، وسلامة العقار المنجز من العيوب الظاهرة والخفية التي تمس متانة البناء وسلامته مع الضمان العشري والتعرض والاستحقاق، وليس هذا فقط بل دأبوا إلى فرض عقوبات مدنية وإدارية وأخرى جزائية تتعلق بالمساءلة عن أي إخلال بالتزامات المرقي العقاري القانونية أو العقدية، كل هذا في إطار ضمان حصول المشتري على بناء صالح وتمكينه من الانتفاع به انتفاعاً كاملاً وهادئاً وفق الغرض الذي أعد له.